Decreto Salva-Casa: nuove opportunità per la conversione di loft e magazzini in mini appartamenti

Il Decreto Salva-Casa introduce importanti cambiamenti nella normativa edilizia, consentendo la realizzazione di mini appartamenti con metrature e altezze ridotte. L’obiettivo è ampliare l’offerta abitativa senza consumare nuovo suolo, ma senza compromettere la qualità della vita degli occupanti. Tuttavia, non è possibile trasformare automaticamente qualsiasi locale in un’abitazione: loft, magazzini e altri spazi non residenziali possono essere convertiti solo rispettando specifici criteri di accessibilità, ventilazione e comfort. Inoltre, il decreto non prevede alcuna sanatoria per interventi realizzati in passato che non rispettano le condizioni igienico-sanitarie richieste.

Nuove dimensioni minime per i mini appartamenti

Le modifiche introdotte riguardano principalmente la superficie minima e l’altezza interna degli ambienti. Per i monolocali destinati a una sola persona, la metratura abitabile si riduce da 28 a 20 metri quadrati, mentre per due persone il requisito passa da 38 a 28 metri quadrati. Anche l’altezza minima viene abbassata da 2,70 a 2,40 metri, rendendo possibile la creazione di spazi più contenuti rispetto al passato.

Questi parametri, però, non si applicano in modo retroattivo. Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha chiarito che le nuove misure si riferiscono solo ai progetti approvati dopo il 28 luglio 2024. Ciò significa che gli interventi edilizi realizzati prima di questa data devono rispettare le norme previgenti, senza la possibilità di adeguarsi alle nuove disposizioni più permissive.

Accessibilità e qualità abitativa: requisiti indispensabili

Affinché un mini appartamento sia considerato conforme, deve garantire non solo dimensioni adeguate, ma anche elevati standard di accessibilità e vivibilità. Il Decreto Salva-Casa fa riferimento al D.M. 236/1989, che stabilisce i criteri per l’abbattimento delle barriere architettoniche.

L’adattabilità è un elemento essenziale: un’abitazione, anche di piccole dimensioni, deve poter essere modificata nel tempo per consentire l’uso anche a persone con ridotta mobilità. Non sono quindi ammesse soluzioni strutturali che limitano l’accessibilità, come soppalchi accessibili solo tramite scale ripide o zone notte rialzate senza la possibilità di installare un montascale.

Oltre all’accessibilità, è fondamentale che l’appartamento garantisca una corretta ventilazione e illuminazione naturale. Le finestre devono essere di dimensioni adeguate e favorire un buon ricambio d’aria, sia attraverso aperture dirette sia tramite sistemi di ventilazione naturale ausiliaria.

Riqualificazione: condizione essenziale per il cambio di destinazione d’uso

Non tutti gli edifici possono beneficiare delle nuove misure previste dal decreto. Per poter ottenere l’abitabilità, il locale deve trovarsi all’interno di un edificio sottoposto a interventi di recupero edilizio o essere ristrutturato con un progetto che migliori le condizioni igienico-sanitarie.

Un appartamento di piccole dimensioni deve comunque offrire uno standard abitativo elevato, con spazi ben organizzati e un ambiente sano. Il decreto stabilisce che, se necessario, la metratura minima può essere superata per garantire una migliore qualità abitativa, con soluzioni architettoniche che migliorino il comfort degli occupanti. L’illuminazione naturale e la ventilazione devono essere adeguate, con finestre progettate per assicurare una buona aerazione e la possibilità di riscontri d’aria trasversali.

Nessuna sanatoria per il passato: il decreto Salva-Casa non regolarizza interventi abusivi

Uno degli aspetti più rilevanti della normativa riguarda il divieto di sanare situazioni preesistenti. Non è possibile applicare i nuovi parametri per regolarizzare mini appartamenti realizzati in passato con misure inferiori a quelle previste dalla normativa vigente all’epoca.

Il MIT ha specificato che la soglia di tolleranza del 2% non può essere utilizzata per adeguare vecchi interventi alle nuove regole. In altre parole, se un appartamento è stato costruito prima del 28 luglio 2024 con una metratura inferiore ai limiti previsti all’epoca, non potrà essere reso conforme alle nuove disposizioni. Le tolleranze restano valide solo per le difformità esecutive dei progetti approvati successivamente a questa data.