L’installazione di ponteggi condominiali è spesso una necessità per garantire la manutenzione e la sicurezza degli edifici. Tuttavia, la loro presenza può generare disagi significativi, specialmente per gli esercenti commerciali situati ai piani terra. Ma in quali casi è possibile richiedere un risarcimento? Analizziamo le norme, gli orientamenti giurisprudenziali e le condizioni necessarie per ottenere un indennizzo.
Ponteggi e diritto al risarcimento: cosa dice la legge?
L’articolo 843 del Codice Civile disciplina il tema dell’accesso alla proprietà privata per lavori condominiali. Questo articolo stabilisce che il proprietario è obbligato a consentire l’installazione di ponteggi se necessaria per la manutenzione dell’immobile. Tuttavia, il secondo comma dello stesso articolo prevede che, in caso di danni al proprietario o al conduttore, sia dovuta un’indennità adeguata.
La giurisprudenza, però, ha assunto posizioni diverse sull’argomento. L'orientamento maggioritario esclude un’indennità automatica per la sola occupazione, richiedendo la dimostrazione di un danno concreto, mentre l'orientamento minoritario riconosce un diritto all’indennità anche in caso di riduzione del godimento della proprietà, senza necessità di provare danni materiali.
Il caso dei commercianti al piano terra
Gli esercenti commerciali sono tra i soggetti più colpiti dai ponteggi, poiché questi possono limitare la visibilità delle loro attività o impedire l’accesso ai locali. In tali situazioni, il risarcimento può essere richiesto al condominio, ma è essenziale dimostrare il nesso causale tra i ponteggi e il danno subìto. Tra gli strumenti utili a tale scopo vi sono: l’analisi dei bilanci aziendali, per evidenziare eventuali cali di fatturato e testimonianze o documentazioni fotografiche che attestino il disagio.
Un esempio pratico è rappresentato dalla sentenza del Tribunale di Milano (5904/2021), che ha riconosciuto il risarcimento a un commerciante il cui negozio era stato oscurato per oltre un anno a causa di ponteggi inutilizzati. Questo caso dimostra che un ritardo ingiustificato nei lavori può legittimare una richiesta di indennizzo.
Le sentenze più rilevanti sui ponteggi condominiali
Le decisioni dei tribunali italiani offrono un quadro utile per comprendere i criteri di valutazione adottati dalla giurisprudenza in tema di risarcimenti per i disagi causati dai ponteggi. Ecco alcune delle sentenze più significative:
Tribunale di Sassari, Sentenza 1154/2022: ha escluso l’indennità per la semplice occupazione, respingendo la richiesta di risarcimento per mancanza di prove concrete del danno
Tribunale di Nocera Inferiore, Sentenza 1266/2023: ha riconosciuto un indennizzo per la riduzione del godimento di una proprietà privata, anche in assenza di danni materiali
Tribunale di Palermo, Sentenza 1689/2023: ha respinto una richiesta di risarcimento da parte di un commerciante, sottolineando che il calo dei profitti non era stato adeguatamente dimostrato
Tribunale di Vasto, Sentenza 305/2022: ha stabilito che il risarcimento può essere calcolato in via equitativa, riconoscendo 10 euro al giorno come indennizzo per un’attività commerciale danneggiata dalla presenza prolungata di ponteggi
Quantificazione del risarcimento: come viene stabilito l’indennizzo
Il calcolo del risarcimento può variare a seconda delle circostanze specifiche. Quando non è possibile quantificare esattamente il danno, i giudici ricorrono alla liquidazione equitativa ai sensi dell’articolo 1226 del Codice Civile. Questo approccio consente di stabilire un importo giornaliero per compensare il disagio subìto.
Ad esempio, nella sentenza del Tribunale di Vasto (305/2022), il giudice ha riconosciuto un risarcimento giornaliero di 10 euro per tutta la durata in cui i ponteggi hanno ostacolato l’attività commerciale, anche senza lavori in corso. Questo criterio rappresenta un punto di riferimento importante per casi simili.
Ponteggi e interesse collettivo: il ruolo del comune
Un ulteriore aspetto da considerare è il bilanciamento tra l’interesse privato degli esercenti e l’interesse collettivo alla sicurezza degli edifici. La giurisprudenza amministrativa tende a privilegiare quest’ultimo, come dimostrato dalla sentenza del TAR Lombardia (2244/2021). In questo caso, il tribunale ha confermato la legittimità della concessione temporanea del suolo pubblico per l’installazione di ponteggi, respingendo il ricorso di un ristoratore che lamentava una perdita economica.
Danno e responsabilità del condominio: quando agire?
Per ottenere il risarcimento, è necessario dimostrare il danno subìto e il nesso causale con la presenza dei ponteggi. Tuttavia, la responsabilità del condominio può variare in base al tipo di rapporto tra l’esercente e l’immobile:
Locatori: i commercianti possono chiedere una riduzione del canone d’affitto o un risarcimento per i disagi subiti
Condominio: l’esercente può agire direttamente contro il condominio per ottenere un risarcimento, qualora il danno sia riconducibile alla gestione dei lavori
L’installazione di ponteggi in condominio può generare situazioni di conflitto tra l’interesse collettivo alla manutenzione degli immobili e i diritti individuali dei proprietari o degli esercenti. Tuttavia, la possibilità di ottenere un risarcimento esiste, a patto che il danno sia dimostrato in modo adeguato. La conoscenza delle norme e delle sentenze rilevanti in materia è essenziale per tutelare i propri diritti.