Via libera del Consiglio dei Ministri al provvedimento che abolisce la doppia conformità, aumenta le tolleranze costruttive, regolarizza le piccole difformità e consente nuovi lavori in edilizia libera
Abolizione della doppia conformità e regolarizzazione delle piccole difformità negli edifici, incremento delle tolleranze costruttive, cambio di destinazione d’uso con meno vincoli, stato legittimo degli immobili semplificato e nuovi lavori in edilizia libera.
Sono i principali contenuti del Decreto Salva Casa, il decreto-legge "Misure urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica" voluto dal ministro delle Infrastrutture e Trasporti, Matteo Salvini, e approvato dal Consiglio dei Ministri.
Nella conferenza stampa il Ministro Salvini ha espresso grande soddisfazione per l'approvazione del Decreto Salva Casa rivendicando l’evoluzione dal principio del silenzio-rigetto a quello del silenzio-assenso, che il Decreto applica alla richiesta di permesso in sanatoria.
Salvini ha posto l’accento sulle modifiche volte a regolarizzare tende, grondaie, porte interne, Vepa, ecc. e sull’obiettivo di sbloccare 4 milioni di pratiche edilizie incagliate negli uffici tecnici comunali: “si paga una multa, si regolarizza e si immettono sul mercato immobili anche per abbassare il costo del mattone” - ha detto il ministro.
Salvini ha citato le altre novità: incremento delle tolleranze costruttive e superamento della doppia conformità chiesta dai tecnici. Ha ribadito che la legge non condona la villa abusiva con piscina. Ecco i contenuti della bozza del provvedimento diffusa nei giorni scorsi.
Abolizione della doppia conformità e sanatoria per le parziali difformità
In primo luogo, il Decreto Salva Casa ricorda la distinzione tra:
Totale difformità, realizzazione di manufatti completamente diversi per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso;
Assenza di titolo, cioè titolo inesistente oppure titolo esistente ma privo di efficacia;
Variazioni essenziali, interventi completamente diversi, per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso, rispetto a quanto oggetto di permesso;
Parziali difformità, comprese tra i limiti delle tolleranze costruttive e i limiti delle variazioni essenziali.
Le modifiche della bozza del Decreto Salva Casa intervengono sulle parziali difformità premettendo che, ad oggi, l’accertamento di conformità, necessario per ricondurre alla legalità gli abusi edilizi dovuti all’assenza del titolo abilitativo, può essere chiesto e ottenuto soltanto se sussiste il requisito della "doppia conformità" dell’opera sia alla normativa urbanistico-edilizia vigente al momento della realizzazione sia a quella in vigore al momento della presentazione dell’istanza.
Poiché - spiegano gli autori del Decreto Salva Casa - raramente un edificio riesce a rispettare il requisito della doppia conformità, ci sono moltissimi manufatti, in genere costruiti molti decenni fa, che sono in una sorta di limbo: formalmente irregolari, non suscettibili di interventi di riqualificazione, incommerciabili. Un enorme capitale immobilizzato, improduttivo, spesso in degrado.
Per cui il Salva Casa propone di limitare la doppia conformità ai casi di assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o alla Scia e di abolire il requisito della doppia conformità per i casi di parziali difformità degli interventi al pdc o alla Scia e per i casi di assenza o difformità dalla Scia.
Quindi, per questi interventi, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, potrà ottenere il permesso di costruire e presentare la Scia in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
In sede di esame della richiesta di permesso di costruire, lo Sportello unico edilizia può condizionarne il rilascio alla realizzazione degli adeguamenti ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti, superamento delle barriere architettoniche e la rimozione delle opere che non possono essere sanate.
La richiesta del permesso di costruire o la Scia in sanatoria devono essere accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità (per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento).
Il rilascio del permesso e la Scia in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, e comunque in misura compresa tra 1.032 euro e 30.987 euro.
Sulla richiesta di permesso in sanatoria, il Comune dovrà pronunciarsi entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intenderà accolta.
Decreto Salva Casa, tolleranze costruttive dal 2% al 5%
Le tolleranze costruttive sono scostamenti minimi rispetto all’altezza, ai distacchi, alla cubatura, alla superficie coperta e agli altri parametri indicati nel progetto allegato al titolo abilitativo, tali da non costituire illecito edilizio. Attualmente, le tolleranze costruttive non possono eccedere il 2% delle misure indicate nei progetti.
Le tolleranze esecutive (o di cantiere), invece, sono irregolarità geometriche o modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi.
Con il Decreto Salva Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive sono riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile. Pertanto, minore è la superficie utile maggiore è il limite consentito percentualmente.
Quindi, il decreto prevede le seguenti tolleranze costruttive delle misure previste dal titolo abilitativo rispetto alla superficie utile delle unità immobiliari:
a) 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
b) 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
c) 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
d) 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq.
Non saranno soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 che rientrino nei limiti delle tolleranze costruttive riparametrati.
Con riferimento, invece, alle tolleranze esecutive, la bozza del Decreto Salva Casa prevede che gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 costituiscono tolleranze esecutive nei seguenti casi:
Minore dimensionamento dell’edificio;
Mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
Irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
Difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
Errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Stato legittimo degli immobili semplificato
Ad oggi lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto originariamente la costruzione, o che l’ha legittimata in seguito, e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.
Il Decreto Salva Casa propone che lo stato legittimo dell’immobile sia stabilito, alternativamente:
Dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa); oppure
Da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio (a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa), integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
La semplificazione del riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile è pensata per superare le difficoltà riscontrate sugli immobili realizzati con titoli abilitativi risalenti nel tempo, anche in considerazione del fatto che l’età media degli immobili italiani è tra le più alte in Europa (dalle cifre emerse dalla decima edizione del Coima Real Estate Forum risulta che gli immobili con oltre 60 anni di vita in Italia sono il 40% mentre nella UE appena il 32%).
Cambio di destinazione d’uso con meno vincoli
Il Decreto Salva Casa introduce il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, così come individuate dalla legge statale o regionale, e prevede che sia sempre consentito il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare e senza opere, nei seguenti casi:
All’interno della stessa categoria funzionale;
Tra le categorie funzionali relative alle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale in immobili situati nei centri storici e nelle zone di trasformazione e di espansione edilizia dei Comuni.
Il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale.
Edilizia libera, la lista si allunga
Il Decreto Salva Casa aggiunge nuovi interventi all’elenco di quelli che possono essere realizzati in regime di edilizia libera, cioè senza alcun titolo abilitativo, permesso e/o comunicazione, perché ritenute non eccessivamente impattanti. La relazione illustrativa cita, a titolo esemplificativo, gli interventi di manutenzione ordinaria, l’installazione di pompe di calore fino a 12 kw, la rimozione di barriere architettoniche.
E chiarisce le regole per alcuni lavori già realizzabili in edilizia libera, come l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di "porticatirientranti all’interno dell’edificio".
Ricordiamo che le VEPA sono installabili in edilizia libera già dal 2022. Quello che il Decreto Salva Casa sembra fare è consentirne l’installazione anche sui porticati rientranti all’interno dell’edificio, cioè aggiunge questa fattispecie forse per scongiurare contenziosi che in passato si sono verificati a causa di norme che non citano esplicitamente tutte le casistiche.
Il decreto aggiunge all'elenco degli interventi di edilizia libera "le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera".
Anche queste sono già realizzabili senza permessi (ex Testo Unico Edilizia Dpr 380/2001 e Glossario Edilizia libera di cui al Dm 2 marzo 2018) ma il Decreto Salva Casa specifica che tali opere non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.
Fonte: Edilportale
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