Superbonus e Catasto: cosa rischia chi ha immobili a rendita zero dopo i lavori? Ecco le prime lettere dell’Agenzia
- Agefis
- 10 apr
- Tempo di lettura: 3 min
Dal 10 aprile 2025 partono le comunicazioni dell’Agenzia delle Entrate: sotto la lente gli immobili ristrutturati con Superbonus ma senza aggiornamento catastale. L'obiettivo è individuare anomalie e incongruenze, soprattutto in presenza di rendita catastale pari a zero.
Cosa succede se non si aggiorna la rendita catastale dopo il Superbonus?
Chi non adegua la rendita catastale rischia accertamenti fiscali e sanzioni. L’Agenzia delle Entrate ha avviato l’invio di 3.300 lettere ai proprietari di immobili ristrutturati con Superbonus ma rimasti a rendita zero, nonostante interventi importanti.
Dal 2020, molte ristrutturazioni agevolate con Superbonus hanno interessato ruderi, edifici collabenti o in costruzione, formalmente privi di rendita. Tuttavia, la cessione del credito o lo sconto in fattura attivano controlli incrociati con i dati catastali: se l’immobile è stato trasformato in abitazione o altro uso attivo, ma non è seguita una variazione catastale, scatta il sospetto di evasione. Per orientarti con sicurezza tra obblighi e rischi catastali dopo il Superbonus, partecipa al seminario "La conservazione del Catasto” organizzato da Agefis: una guida essenziale per i professionisti tecnici su quando e come aggiornare il catasto in seguito a interventi edilizi.
Quali immobili sono nel mirino dell’Agenzia delle Entrate?
Sono oggetto di verifica tutti gli immobili con rendita catastale pari a zero su cui sono stati effettuati interventi agevolati con il Superbonus.
In particolare, il primo pacchetto di controlli riguarda:
Ruderi e fabbricati collabenti oggetto di interventi di riqualificazione.
Unità in costruzione per le quali è stato richiesto il Superbonus.
Immobili che hanno beneficiato della cessione del credito o dello sconto in fattura, soprattutto per importi elevati.
La probabilità di ricevere la lettera aumenta con l’importo dei lavori comunicato. Le banche dati incrociano informazioni su rendita catastale, titolare dei lavori, e cessioni del credito. Se l’immobile risulta ancora "a rendita zero" ma ha assorbito ingenti investimenti, la posizione sarà oggetto di approfondimento.
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Cosa devono fare i professionisti tecnici in caso di verifica?
Il supporto di un tecnico è fondamentale per giustificare la mancata variazione catastale. I professionisti (geometri, architetti, ingegneri) dovranno analizzare il caso, fornire perizie tecniche ed eventualmente aggiornare la situazione al Catasto.
Quando non è obbligatoria la variazione catastale?
La variazione catastale è obbligatoria solo in caso di modifiche sostanziali alla consistenza, categoria o destinazione d’uso dell’immobile. Se i lavori non hanno alterato questi aspetti, si può motivare il mantenimento della rendita zero, ma va documentato.
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Come avviene il contraddittorio con l’Agenzia?
Il contribuente può:
Motivare la propria scelta con documentazione tecnica e normativa;
Aggiornare volontariamente il catasto tramite un atto di variazione DOCFA;
Ravvedersi, beneficiando di una riduzione delle sanzioni;
Affrontare un accertamento, se l’Agenzia non ritiene valida la giustificazione.
Quante lettere verranno inviate e con quali tempistiche?
Il piano prevede l’invio di 10.000 lettere totali, scaglionate nel tempo per consentire l’istruttoria caso per caso. La prima tranche, attiva dal 10 aprile, coinvolge circa 3.300 contribuenti.
L’Agenzia procederà con un approccio progressivo per gestire al meglio l'interlocuzione con i cittadini. Ogni caso richiede analisi specifiche, motivo per cui i controlli verranno distribuiti nei prossimi mesi. Preparati ad assistere i tuoi clienti in fase di verifica: il seminario formativo “La conservazione del Catasto”, ti guida nella valutazione tecnica e normativa dei casi critici, come immobili ristrutturati ancora a rendita zero.
FAQ – Domande frequenti su Superbonus e Catasto
Cosa si rischia se non si aggiorna il catasto dopo il Superbonus?
Si rischiano sanzioni fiscali e l’apertura di un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, se non si dimostra la coerenza tra intervento effettuato e situazione catastale.
Chi riceverà la lettera dell’Agenzia?
Chi ha beneficiato del Superbonus su immobili senza rendita catastale (es. ruderi, collabenti) e ha ceduto crediti d’importo significativo.
Come difendersi?
Fornendo motivazioni tecniche, aggiornando il catasto o regolarizzando la posizione con ravvedimento operoso.
Serve un tecnico abilitato?
Sì, è altamente raccomandato per predisporre perizie, istanze DOCFA, e difesa tecnica nel contraddittorio con l’Agenzia.
Cosa puoi fare ora
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